三部门推动商品住房销售管理改革，促进现房销售模式

住房城乡建设部、自然资源部及金融监管总局联合发布了关于完善商品住房销售制度的通知。这一措施旨在落实党中央和国务院关于房地产新模式发展的政策框架，强调在稳中求进的原则下推动商品住房销售制度的改革。现将相关内容通知如下。

一、优化商品住房预售管理 各地需明确商品住房的预售条件，加强对预售资金的监管，以确保资金安全，切实防范交房风险，保护购房者的权益。 （一）明确预售条件。对于实施预售的商品住房项目，单体建筑需完成主体结构封顶，具体资格由地方视实际情况而定。 （二）强化预售资金监管。各市县的住房城乡建设部门负责预售资金的监管，由专门的住房资金监管机构负责具体工作。此机构应与房地产开发商签订资金监管协议，并在主办银行中开设资金监管账户。购房人支付的首付款和个人住房贷款需全部存入该账户，待商品住房项目竣工验收且相关配套设施达到交付标准后方可解除监管。若房地产开发商未能按时交房，购房人有权依合同解除购房协议，开发商需按合同及时全额退款并承担相关责任。合同中应约定购房资金存入监管账户的责任和权利。 （三）优化存量项目的预售管理。对于在本通知实施前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，其预售条件及资金监管将遵循既有政策，合理确定监管额度，确保资金的使用安全。

二、有序推广商品住房现房销售 各地应积极推行商品住房现房销售，让购房者能够实现“所见即所得”，从根本上减少交房纠纷，降低交付风险，确保购房人的合法权益，从而快速构建房地产的新发展模式。 （一）推动现房销售的新规。本通知自发布之日起，新获取土地的商品住房项目以及未取得建设工程规划许可证的项目应优先选择现房销售。而已取得许可证的项目则鼓励采取现房销售的方式。 （二）现房销售须进行备案管理。房地产开发商应遵循相关要求完成竣工验收，并将现房销售方案及具备交付条件的证明资料报送至市县住房城乡建设部门进行备案。按照备案方案销售的房屋及土地使用权不能存在抵押或查封的限制，确保权属清晰。 （三）定金制度的推行。在现房销售的项目中，开发商在取得建筑施工许可证后，方可与购房者签订定金合同并收取相应的定金，合同中须详细规定定金金额、房屋售价、交付时间及违约责任等，以保护双方的权益。市县住房城乡建设部门将负责定金的监管工作，并在主办银行开设专用账户。一旦房屋具备交付条件，定金监管即解除。如开发商未能按时交房，购房者可以依据合同解除定金合同，开发商需依法退还定金并承担违约责任。同时，各地应结合实际情况制定购房定金合同的示范文本。

三、强化政策措施的协调 各地方应同步完善商品住房项目的土地供应及金融支持政策，优化项目的开发建设、销售和不动产登记管理，增强政策的协调性，提高管理服务效率。 （一）优化土地供应管理。市县需合理规划土地使用，按照年度计划确定房地产用地的供应规模。规划布局商品住宅用地时，要优化土地出让方案，开发商需以自有资金购地，可以依国家规定分期缴纳土地出让金，具体方案由地方政府决定。在推出现房销售的项目时，需在土地出让公告中向社会发布相关信息。 （二）加强融资支持。房地产项目应指定主办银行，由开发商与银行双向选择，确定一家作为主办银行并提供开发贷款等融资服务。土地使用权抵押申请开发贷款的需以分户土地使用权集合设定相应抵押，其具体操作办法另行制定。支持开发公司通过多种渠道进行融资，以满足项目合理的融资需求，实现贷款与建设周期的匹配。 （三）完善开发建设管理，商品住房开发需采用项目开发公司制度，建立项目质量保证体系，落实开发公司的责任。同时，优化审批流程，缩短审批时限，确保全过程管理，有效提升房地产项目的建设质量，打造绿色、智能、安全的理想住宅。 （四）推行“交房即交证”。现房销售前，一般需完成房屋首次登记。需优化销售涉及的合同网签、不动产登记及抵押贷款办理流程，加强协同工作，确保购房人在交房时同步获得不动产权证书。各省、自治区应加强对其辖区域内商品住房销售工作的指导与监督。